Le 15 novembre 2024, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a implanté des changements à ses exigences en matière de programme de financement à la construction multirésidentielle, dans des domaines comme les évaluations, les critères d’accessibilité et les politiques sur la contamination des sites environnementaux, pour n’en nommer que quelques-uns. Le cautionnement à la construction est un autre domaine qui a fait l'objet d'une mise à jour et qui pourrait présenter un intérêt particulier pour les emprunteurs, les promoteurs et les investisseurs. Dans cet article de blogue, nous allons expliquer ce qu’est le cautionnement à la construction et nous aborderons les nouvelles exigences et ce qu’elles signifient pour les emprunteurs.
Qu’est-ce que le cautionnement à la construction ?
Dans le secteur de la construction, le cautionnement désigne un ensemble de garanties financières qui protègent les parties prenantes impliquées dans un projet. Il existe différents types de cautionnements, et leur but est de protéger contre les perturbations ou les pertes financières dues à l'échec d'un entrepreneur à réaliser un projet ou à ne pas respecter les spécifications du contrat.
Types de cautionnement à la construction
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Cautionnement d’exécution Assure que l'entrepreneur terminera les travaux comme promis. |
Cautionnement pour salaires et matériaux Assure que les sous-traitants et les fournisseurs sont payés. |
Ces cautionnements aident à gérer les risques et offrent la tranquillité d'esprit aux prêteurs, aux promoteurs et aux maîtres d'ouvrage.
Un aperçu des nouvelles exigences de la SCHL en matière de cautionnement à la construction
Dans le cadre du programme APH Select de la Société canadienne d’hypothèque et de logement, la SCHL exige habituellement 50 % de cautionnement pour salaires et matériaux et 50 % de cautionnement d’exécution pour tous les principaux contrats de construction. Cette exigence n’a pas changé. Bien que le cautionnement demeure l’exigence par défaut de la SCHL, l’organisme a mis à jour ses exigences afin d’inclure des solutions de rechange au cautionnement à la construction. Les options possibles sont :
- Une sûreté accessoire irrévocable, inconditionnelle, couvrant au moins 10 % des coûts direct
- Une Collateral security couvrant au moins 10 % des coûts direct
- Une réduction du montant du prêt à la construction de 10 % sous le montant de prêt maximum
Ces solutions offrent aux emprunteurs une plus grande souplesse, mais il est important de noter qu'elles ne seront acceptées qu'au cas par cas, à la discrétion de la SCHL.
Vous travaillez sur un plus petit projet immobilier?
Pour les projets de 24 unités ou moins, le cautionnement ou les solutions de rechange peuvent ne pas être requis si la solidité financière de l’emprunteur et la qualité de l’entrepreneur sont satisfaisantes. Cela donne plus de souplesse aux petits promoteurs tout en maintenant une protection adéquate pour la SCHL.
Facteurs clés de ce changement
Les changements apportés aux exigences en matière de cautionnement à la construction font partie des efforts déployés par la SCHL pour améliorer continuellement son programme APH Select – en aidant à chaque niveau du processus de construction, des emprunteurs aux prêteurs et aux parties prenantes.
Réduit le risque de défaut de paiement |
Fournit des options de cautionnement flexibles |
Protège l'emprunteur |
Assure la réalisation des projets |
Considérations particulières : Dispenses discrétionnaires de cautionnement
Lorsque la SCHL a apporté des changements à ses exigences en matière de cautionnement, il a d'abord été entendu que le cautionnement serait obligatoire pour tous les projets. Toutefois, dans la pratique, la SCHL continue d'accorder aux prêteurs le pouvoir discrétionnaire de renoncer aux exigences de cautionnement dans certains cas. Cette souplesse est généralement influencée par plusieurs facteurs, dont l'emplacement et la taille du projet, le type de matériaux de construction utilisés et l'expérience du gestionnaire de projet ou de l'entrepreneur général. Ces considérations permettent d'adopter une approche plus nuancée en veillant à ce que les exigences en matière de cautionnement soient appliquées adéquatement en fonction du profil de risque propre à chaque projet.
Aider les emprunteurs à s'y retrouver
Si vous êtes un emprunteur ou un promoteur, vous vous demandez peut-être comment le changement de la SCHL aux obligations à la construction aura une incidence sur votre demande ou votre projet. Avec ce changement et l’ajout d’accommodements, il pourrait y avoir une chance que la SCHL n’accepte plus les dispenses de cautionnement. Il est donc préférable de se préparer à l’un ou l’autre scénario. Pour un processus de demande sans faille, assurez-vous d'avoir une preuve de cautionnement ou une combinaison des alternatives au cautionnement pour votre demande. Dans l'ensemble, la SCHL requiert que les emprunteurs démontrent que leurs projets sont financièrement sûrs.
Que vous envisagiez de commencer un projet ou que vous travailliez déjà avec votre demande au programme APH Select, un expert de MCAP sera heureux de vous aider à naviguer dans le processus. Contactez notre équipe pour en savoir plus sur la façon dont nous pouvons vous aider.
