Comprendre les privilèges et les retenues de garantie dans le domaine de la construction

Si vous êtes promoteur à la construction, que vous ayez un projet de petite ou de grande envergure, il est important de bien comprendre l'importance des privilèges de construction et le rôle des retenues de garantie. S’assurer que toutes les parties impliquées dans un projet sont payées à temps est un élément essentiel au succès; c'est pourquoi il est important de savoir comment ces deux aspects entrent en ligne de compte.

Qu'est-ce qu'un privilège immobilier dans le développement de la construction?

Le privilège immobilier est un terme relativement courant utilisé pour décrire la créance ou le droit légal sur la propriété ou sur d’autres actifs d'un débiteur en cas de non-remboursement d'une dette. Un privilège de construction, également connu sous le nom de privilège du constructeur ou du fournisseur dans différentes provinces, permet à ceux qui travaillent sur une propriété d'enregistrer une charge au titre de propriété au cas où ils ne sont pas payés pour leurs services ou leurs matériaux.

Qui peut déposer une réclamation de privilège de construction?

Entrepreneur Souvent appelées « entrepreneurs généraux », ces personnes ont une relation contractuelle directe avec le propriétaire et supervisent l'ensemble du projet.	Sous-traitant Les sous-traitants et les sous-sous-traitants sont les personnes qui sont engagées par l'entrepreneur pour effectuer des travaux spécifiques tels que le chauffage, la ventilation et la climatisation, la plomberie ou l'électricité. Les sous-traitants ont un contrat avec l'entrepreneur.
Fournisseur Il s'agit de personnes ou d'entités qui fournissent des matériaux utilisés dans le processus de construction, tels que le béton ou le bois.	Manœuvre Les manœuvres sont les personnes qui sont engagées pour fournir un travail physique rémunéré dans le cadre du projet. Il peut s'agir entre autres de charpentiers ou d'électriciens.

La procédure et les échéanciers associés aux privilèges

En cas de non-paiement, un entrepreneur, un sous-traitant, un fournisseur ou un manœuvre peut déposer un privilège sur la propriété. La procédure d'enregistrement d'un privilège est soumise à des délais qui varient d'une province à l'autre, allant de 40 à 60 jours après l'achèvement, l'abandon ou la résiliation du contrat convenu, ou la délivrance d'un certificat d'achèvement substantiel.

Principales étapes de la procédure de privilège

Conservation	Conservation La procédure d'enregistrement du dépôt d’un privilège à l'encontre d'un bien immobilier est appelée « conservation ». Elle doit être effectuée dans les délais fixés par la province ou le territoire, sous peine de perdre le droit de privilège.
Perfection	Perfection Après l'étape de conservation, ou l'enregistrement du dépôt d’un privilège, il faut « parfaire » la créance en entamant une action en justice afin d’en obtenir l’exécution. Si l’échéancier n'est pas respecté à cette étape, le privilège visé est nul et non avenu.
Expiration	Expiration Une fois qu'un privilège est parfait, il peut expirer, les dates d'expiration variant en fonction de la province ou du territoire. La durée de validité d'un privilège peut aller de 180 jours à deux ans.

L'impact d'un privilège sur un projet de construction

Un privilège de construction aura un impact négatif sur un projet de construction. Lorsqu'un privilège est enregistré, le titre de propriété n'est plus libre, ce qui rend difficile, voire impossible, la vente, le refinancement ou, dans le cas d'un prêt à la construction, l'obtention d'avances progressives. Le privilège peut également entraver les paiements pour le reste du projet, ce qui entraîne des retards.

Qu'est-ce qu'une retenue de garantie dans le développement de la construction?

Aucun propriétaire ne souhaite voir son bien grevé d'un privilège; c'est là que les retenues de garantie entrent en ligne de compte. Dans le domaine de la construction, le propriétaire, l'entrepreneur et tous les sous-traitants doivent conserver, ou retenir, 10 % de chaque paiement à titre de protection financière contre d'éventuelles demandes de privilèges.

Des retenues multiples à chaque niveau permettent de protéger toutes les parties concernées en cas de réclamation d'un privilège. Par exemple, si un ouvrier engagé par un sous-traitant n'est pas payé pour ses services, l'entrepreneur général dispose de fonds provenant de la retenue de garantie pour s'assurer qu'il est payé. Les personnes situées à un niveau plus élevé dans la hiérarchie du projet ont une plus grande responsabilité en cas d'enregistrement d'un privilège.

Dans le cas d'une retenue du prêteur, les privilèges doivent être levés avant que le propriétaire puisse recevoir le montant de la retenue de la part du prêteur. Le paiement rapide est toujours la situation idéale, mais dans les cas où cela ne se produit pas, une retenue de garantie offre une protection à toutes les personnes travaillant sur un projet de construction.

Le rôle du prêteur dans les projets de construction

Les prêteurs jouent un rôle important dans les projets de construction en assurant le flux de capitaux et en aidant avec la gestion des risques financiers associés à la construction, notamment :

• Veiller à ce que les documents et les contrats soient en ordre
• Fournir un paiement par versements pour faciliter les retenues de garantie
• Assurer le suivi de la santé financière du projet
• Fournir un soutien et des conseils juridiques
• Atténuer les risques grâce à des produits d'assurance

Protégez votre projet de construction

Que vous soyez propriétaire, entrepreneur ou manœuvre, une meilleure compréhension des privilèges et retenues de construction vous permettra d'assurer le bon déroulement des projets et de veiller à ce que les personnes concernées soient rémunérées rapidement et équitablement. N'hésitez pas à communiquer avec nous si vous avez des questions. Pour les prêts conventionnels, contactez l'équipe de financement du développement; si votre projet est financé par le programme APH Select de la SCHL, un expert du Groupe de prêts hypothécaires commerciaux se fera un plaisir de vous aider.