À quoi s'attendre lors de l'évaluation d'un immeuble multirésidentiel?

Si vous avez investi dans un immeuble multirésidentiel ou si vous songez à le faire, vous avez peut-être entendu parler des changements apportés par la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL) aux demandes d’application pour les immeubles multirésidentiels. La SCHL exige désormais que toutes les demandes de prêt à terme pour des immeubles multirésidentiels soient accompagnées d'une évaluation, alors qu'auparavant cette exigence ne s'appliquait qu'aux immeubles de moins de 25 logements.

Dans cet article de blogue, nous verrons ce que signifient ces changements, ce qu'est une évaluation, ce à quoi il faut s'attendre au cours de la procédure d'évaluation et comment se préparer à une évaluation réussie de sa propriété immobilière.

Décortiquons les exigences de la SCHL en matière d'évaluation des immeubles multirésidentiel.

Doit être produite conformément aux normes du secteur en vigueur	Réalisée par un évaluateur indépendant détenant une désignation de l'Institut canadien des évaluateurs agréés (AACI; E.A. au Québec).
Contient trois méthodes d'évaluation du marché	Méthode de comparaison : Comparaison des ventes récentes de propriétés similaires Méthode du revenu : Prend en compte le montant des revenus qu'un bien immobilier est susceptible de générer Méthode du coût : Estimation de la valeur du terrain et du coût de remplacement des bâtiments ou des structures sur le terrain, déduction faite de la dépréciation pour tenir compte de l'âge de la propriété et d'autres conditions. Lorsqu'il revient à un évaluateur d’utiliser la technique du coût pour une propriété existante, il se peut qu'il ne soit pas en mesure de fournir cette information. Si tel est le cas, demandez à l'évaluateur d'aborder la technique du coût et d'indiquer pourquoi cette approche ne peut être appliquée à la propriété. Veuillez vous assurer que l'évaluateur ne laisse pas de vide ou qu'il omet la question, et assurez-vous qu'il fournit bien un commentaire.
Réalisée dans les 12 mois suivant la date de la demande	Les conditions du marché immobilier peuvent évoluer rapidement. Il est donc important de disposer d'une évaluation récente, qui fournit les informations les plus précises.

Qu'est-ce qu'une évaluation immobilière?

Dans le domaine immobilier, une évaluation est un avis professionnel impartial sur la valeur d'un bien immobilier à un moment donné. L'évaluation est réalisée par un professionnel accrédité, tel qu'un évaluateur agréé, et prend en compte des facteurs tels que l'emplacement, le marché, l'âge, l'état et la superficie de la propriété. Dans le cas de l'évaluation d'une propriété multirésidentiel, les évaluateurs prennent en compte des facteurs supplémentaires tels que les revenus locatifs potentiels et les taux d'occupation.

Quels sont les critères pris en compte pour l'évaluation d'une propriété multirésidentielle?

En raison de la nature d'une propriété multirésidentielle, le processus d'évaluation comprend de nombreux facteurs. Voici quelques-unes des catégories qui seront généralement utilisées pour évaluer la valeur d’une propriété.

• Revenu brut potentiel : Chaque unité d'un immeuble multirésidentiel peut générer des revenus sous forme de loyers et d'autres frais tels que des places de stationnement payantes. Un évaluateur basera le revenu brut potentiel de votre propriété sur le loyer au prix courant sur le marché pour des propriétés similaires.
• Revenu brut effectif : Le revenu brut effectif est le revenu brut potentiel moins les coûts d'inoccupation et les mauvaises créances.
• Dépenses de fonctionnement normalisées : Les coûts d'exploitation globaux d'un bien immobilier sur la base d'un niveau d'occupation et d'une utilisation typiques.

À quoi s'attendre lors du processus d'évaluation?

Au moment de l'évaluation, l'évaluateur consultera un échantillon de logements locatifs et observera les aspects physiques de la propriété, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Prévoyez de suivre l'évaluateur ou d’être à proximité pendant qu'il effectue son évaluation afin de pouvoir répondre à toutes les questions qu'il pourrait vous poser.

N'oubliez pas! Prévenez vos locataires suffisamment longtemps avant l'évaluation. Les directives provinciales et territoriales peuvent varier, mais un préavis écrit ou verbal de 24 heures est généralement le minimum.

Lors de l'évaluation, tous les éléments clés de la propriété sont évalués. C'est la seule façon de se faire une idée précise de la valeur et du potentiel du bien immobilier. Voici quelques éléments dont l'évaluateur tiendra compte :

Qualité de la finition des logements et des espaces communs	Biens personnels inclus dans le loyer (ex : les électroménagers)
Rénovations récentes	Commodités (piscine, salle de sport, salles communes, etc.)
Places de stationnement	Climatisation et chauffage

Un évaluateur professionnel est chargé de présenter des conclusions exactes, ce qui signifie qu'il inclura également tout ce qu'il voit qui se détériore, qui est dangereux ou qui nécessite des réparations.

Comment se préparer à une évaluation

La préparation est la clé de votre évaluation. Bien que l'évaluateur se prépare en faisant ses propres recherches sur les propriétés comparables et les données historiques du marché, le fait d'avoir vos propres informations à portée de main vous sera très utile lors du processus d'évaluation. Rassemblez tous les documents relatifs à votre propriété, tels que les contrats d'achat, les contrats de location et l'historique d'occupation. Dressez une liste des rénovations et des améliorations que vous avez apportées à la propriété et indiquez la date à laquelle elles ont été réalisées.

Conseils pour valoriser votre immeuble multirésidentiel

Si vous avez une évaluation prochainement, vous chercherez peut-être des moyens d'augmenter la valeur de votre propriété. Voici quelques options à envisager avant l’évaluation.

1. Améliorez vos logements : Des planchers neufs, une bonne couche de peinture, de nouveaux électroménagers; tous ces éléments peuvent améliorer la valeur d'une propriété locative, ce qui permet aux propriétaires d'augmenter le loyer en conséquence.
2. Améliorez l'efficacité énergétique : Des améliorations écoénergétiques sont non seulement bénéfiques pour l'environnement, mais elles peuvent également contribuer à accroître la valeur de votre propriété. Envisagez des options telles que des panneaux solaires, des électroménagers à faible consommation d'eau et des technologies résidentielles intelligentes.
3. Aménagement paysager et attrait extérieur : Ne sous-estimez pas la valeur de l’extérieur de votre propriété. Une propriété bien entretenue et attrayante sur le plan visuel peut avoir un impact positif sur l’évaluation.
4. Diminuez l’inoccupation : Les logements vacants ne peuvent pas contribuer à votre revenu locatif; il faut donc chercher à remplir les logements vacants avec des locataires de qualité pour améliorer votre revenu brut effectif.
5. Évaluez vos loyers : Veillez à ce que le loyer que vous exigez soit conforme aux loyers du marché. Si vous êtes en dessous du marché, vous aurez moins de revenus et le revenu brut effectif s'en ressentira.

Aborder l'évaluation avec confiance

Le processus d'évaluation d'un immeuble multirésidentiel peut sembler décourageant – surtout si vous n'avez jamais vécu cette expérience auparavant. Heureusement, le processus est simple et vous pouvez vous y préparer en faisant des recherches préalables. Nous espérons que les informations contenues dans cet article de blogue vous aideront lors de votre prochaine évaluation. Si vous avez des questions sur les évaluations ou les immeubles multirésidentiels, notre équipe d'experts se fera un plaisir de vous aider!